Por que investir no mercado imobiliário americano?

Cenário Macroeconômico favorável para o setor

A compra de uma casa ou o investimento em um empreendimento imobiliário podem ter relação com o cenário macroeconômico vigente. Em especial três indicadores podem ser importantes nessa decisão:

(i) Níveis de emprego e renda.

A taxa de desemprego americana atual (3,5%) encontra-se no menor patamar dos últimos 50 anos, o que ajudou a gerar incrementos na renda dos trabalhadores. O gráfico abaixo apresenta esse crescimento nos EUA.²

Após a crise de 2008, essa renda se recuperou crescendo acima da inflação. Com mais emprego e renda, as possibilidades de investimento na casa própria podem aumentar.

(ii) Confiança dos agentes na economia. ³

Com mais emprego e renda, a confiança nos agentes econômicos também se recuperou nos últimos 10 anos e, de acordo com certos estudos, se encontra próxima a níveis máximos³. Abaixo o gráfico do sentimento do consumidor medido pela Universidade de Michigan.

(iii) Nível de juros.

Por último, um fator importante na decisão do investimento imobiliário é o patamar de juros. A lógica é simples e vale para o comprador de uma casa ou para a empresa que pretende construir um prédio comercial. Se as taxas de juros abaixam, fica mais barato financiar a aquisição do imóvel e consequentemente pode ser interessante investir no setor. O gráfico abaixo mostra as taxas de juros de 30 anos para financiamento imobiliário nos EUA, evidenciado a queda recente.

Novas tendências, novas possibilidades e mais lucro?

Assim como a economia o mercado imobiliário é dinâmico e se adapta às transformações dos espaços urbanos. Novas tendências podem gerar possibilidades de bons retornos em investimentos imobiliários. Alguns exemplos: o crescimento exponencial do e-commerce tem gerado uma demanda crescente por espaços de armazenamento de mercadorias que consigam ainda prover uma solução logística adequada – veja que a taxa de vacância dos galpões industriais nunca foi tão baixa nos EUA. O preço do metro quadrado desses espaços se valorizou 30% nos últimos 5 anos. O envelhecimento populacional pode gerar demanda maior por hospitais, clínicas, casas de repouso, entre outros. A evolução da tecnologia e do armazenamento em nuvem também podem incrementar a demanda por espaços para data center. ⁴

Esses são apenas alguns exemplos de como o setor imobiliário pode seguir crescendo, até mesmo em uma economia madura como a americana. Não obstante, muitas das empresas disponíveis para investimentos têm atuação global e as tendências mencionadas têm potencial de crescimento em muitos outros países, além dos EUA.

Segurança num ambiente incerto?

O ano de 2020 tende a ser intenso para o mercado de investimento, com temas capazes de trazerem volatilidade e aumentarem o nível de incerteza global. Alguns eventos que podem chacoalhar o mercado são as eleições presidenciais nos EUA e a questão da Trade War – que ainda não foi completamente resolvida – além dos receios com os níveis de preços de alguns ativos nos EUA após as altas de 2019. Isso sem mencionar questões geopolíticas, dentre outras.

Bearish view sobre o tema – E o que pode dar errado?

• Mudança no cenário atual de juros em curso nos EUA. Caso os juros voltem a subir, é possível que o setor seja impactado negativamente.
• Aumento de pressões inflacionárias tende a elevar preços de imóveis o que poderia minar a capacidade de compra da população.
• Com as mudanças da economia alguns setores podem não performar como o esperado. A mudança no padrão de consumo das pessoas tem levado a uma redução no tráfego nos shopping centers nos EUA, afetando negativamente as empresas que atuam nesse segmento
• Como em qualquer setor que passa por ciclos, um elevado otimismo pode gerar excesso de investimentos que leve a uma sobreoferta de imóveis pressionando negativamente os preços das propriedades.

Ativos

Existe um universo de alternativas de investimentos no setor imobiliário dos EUA que são negociadas na Avenue. Abaixo estão alguns exemplos.
^{Por favor, tenha em mente que essas não são recomendações.}

American Tower Corporation (AMT)

Equinix (EQIX)

Prologis Inc (PLD)

Public Storage (PSA)

Simon Property Group Inc (SPG)